|
KeySoze |
  |
Modérateur
Déconnecté
Niveau : 5
N° de Membre :
4449
Ancienneté : 98%
Participation : 8%
Inscription: 15 Sep 2002
Localisation: IDF
Age: 42
Messages: 6370
Sujets Lancés : 603
|
 [CONSEIL] Frais de mutation
Y'en a t'il parmi vous qui ont déjà eu affaire aux frais de mutation de votre syndic lors de l'achat d'un appartement dans une copropriété ?
Oui, ça y est, j'ai franchis le pas, mais le 1er courrier que je reçois de mon syndic est le paiement de :
- fonds de roulement : une caution qui nous est rendue à la fin. Bon ok, mon notaire m'avait prévenu
- frais de mutation : hein ?
Petite recherche sur internet, je tombe sur cet avis fort intéressant.
Citation:
CONCERNANT LES FRAIS DE MUTATION :
Bien évidemment, ils sont illégaux, seul l'état daté est facturable. mais argumentons donc, textes à l'appui (et expérience réussie en ce domaine) :
La loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, dite « Loi ENL », article 90, modifie la loi n° 65-557 du 10 Juillet 1965, article 10-1.
Dans cette version ainsi réactualisée, ce dernier article précise très exactement les honoraires qui ne sont imputables qu’au seul copropriétaire concerné, et cite notamment :
« b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. »
La loi précise donc que le syndic peut facturer cet état daté, mais absolument rien d’autre ! Notamment, la loi ne l'autorise pas à facturer le « questionnaire de notaire », et ne l'autorise encore moins à effectuer un amalgame entre ce questionnaire et l’état daté, qui lui est facturable.
Si la loi autorise le syndic à facturer l’état daté, elle décrit cependant de façon très précise les éléments constitutifs de ce document, dont l’unique objectif est de permettre de faire le point sur la situation financière du copropriétaire vendeur vis-à-vis du syndicat des copropriétaires. L’article 5 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (loi 65-557 du 10 juillet 1965), modifié par l’article 4 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, montre en effet qu’à aucun moment il n’est fait mention de quelconques « frais de mutation » dans ce document au contenu très encadré.
Au passage, notons que certains syndics, dans le document, précisent parfois la référence (article, décret) de chaque ligne... sauf celle concernant les "frais de mutation". Aveu...
A ce stade, le syndic sera tenté de préciser que ces frais de mutation sont mentionnés dans le contrat que le syndicat a souscrit avec lui, le syndic. Dans une rubrique genre "renseignements pour la réalisation de la vente (vendeur)" par exemple.
Ce raisonnement fallacieux est sanctionné par une jurisprudence récente mais fondamentale, du 11 octobre 2005 (3ème chambre civile de la Cour de Cassation, pourvoi n° 04-17178), fondée sur l’article 1165 du code civil, qui stipule que les décisions d’assemblée générale ainsi que le contrat de syndic ne régissent pas les relations entre le syndic et chaque copropriétaire pris individuellement.
Pan sur le bec. On continue ?
Ceci signifie que si le syndic fait figurer de tels frais de mutation dans ce contrat qui le lie au syndicat, il ne pourra contractuellement imputer ces frais-là qu’à ce seul syndicat, c'est-à-dire à l’ensemble des copropriétaires à hauteur des tantièmes qu’ils détiennent. Soit, pas grand-chose pour le copropriétaire vendeur, en général.
Cette jurisprudence a été confirmée à deux reprises et à deux époques distinctes lors des questions au gouvernement :
--> réponse du Ministre de la Justice, Garde des Sceaux, à Monsieur le Député Alain Rodet, publiée au Journal Officiel du 21 janvier 1991 page 220, et portant le numéro 33426 (9ème législature),
--> réponse du Ministre de l’Emploi, de la Cohésion Sociale et du Logement à Monsieur le Député Bernard Perrut, publiée au Journal Officiel du 6 juin 2006 page 5-943, et portant le numéro 84388 (12ème législature) : on notera les termes très durs utilisés dans le texte de la question (‘spolier’, ‘aliénation’)
Cette jurisprudence n'est pas non plus remise en cause par la loi ENL (comme tentent de l'avancer parfois les syndics, au cas où ça passerait comme les terreurs de l'an mille).
Pour facturer de tels frais, le syndic devrait donc procéder comme n'importe quelle entreprise (rude rude) : négocier un contrat sur une prestation avec le propriétaire vendeur, et le facturer directement. Sans l'existence d'un tel contrat, le syndic ne peut non plus facturer directement (logique...).
Autre ballon d'essai de certains syndics : présenter ces frais comme des "frais accessoires à la vente".
Outre que les frais accessoires à la vente sont, selon l’article 1593 du code civil, à la charge de l’acheteur, le Guide Juridique LAMY, qui fait autorité en la matière, exclue d’ailleurs de tels honoraires de syndic de la liste des frais accessoires :
« Les frais accessoires à la vente sont « les frais intrinsèques à la mutation dont le non-paiement priverait l’acquéreur de la possibilité d’entrer juridiquement en possession du bien acquis » (Giray, la vente volontaire d’immeubles, rapport au 77ème congrès des Notaires, Montpellier, 1981 page 61). Ce sont essentiellement les frais de rédaction d’acte, incluant ceux exposés pour les demandes de pièces d’état civil, de certificat d’urbanisme, d’extrait cadastral, d’état hypothécaire hors formalité, les honoraires du notaire et divers autres frais exposés pour procéder aux formalités, à la publicité foncière et à l’enregistrement ou pour l’inscription du privilège du vendeur. Les frais accessoires à la vente comprennent, également, les droits de timbre et d’enregistrement, la taxe de publicité foncière, les taxes perçues au profit des communes, des départements et des régions, de même que le salaire du conservateur des hypothèques ».
Passons aux alertes émises récemment :
==> l’Institut National de la Consommation (établissement public créé par l’article 22 de la loi n° 66-948 du 22 décembre 1966) relève ceci dans sa fiche sur les contrats de syndic, fiche datée de novembre-décembre 2005, en page VI :
« En ce qui concerne les frais de mutation, les outils informatiques exécutent très bien certaines des tâches accomplies à l’occasion d’une mutation : questionnaire au notaire, fichier, opposition… Il s’agit donc de frais d’administration courante qui ne devraient pas être réclamés au vendeur »
==> la Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes (DGCCRF), dans son communiqué du 31 mai 2007, alerte sur les dérives de cette profession (syndic),
==> Le Conseil National de la Consommation, saisi suite à l’alerte de la DGCCRF de mai 2007, rend le 27 septembre 2007 son avis sur ce sujet. Quelques passages de son rapport relatif à « l’amélioration de la transparence tarifaire des prestations des syndics de copropriété » (tout un programme !), passages qui n’appellent aucun commentaire supplémentaire tant ils sont explicites :
===> page 7, déclaration du collège de consommateurs :
« En ce qui concerne les charges privatives, nous demandons, uniquement dans les cas particuliers où le syndic est en situation de monopole, c’est-à-dire lorsque lui seul est en mesure de fournir un document prescrit par la loi (état daté par exemple), que les honoraires soient tarifés et fixés de façon réglementaire, à l’instar de ceux d’autres professions tels que les huissiers. Ceci permettra d’éviter de nombreux abus, les honoraires réclamés étant souvent sans commune mesure avec la prestation fournie en contrepartie. »
===> page 8, chapitre 5.1 concernant la facturation de l’état daté :
« Les relevés de prix réalisés par la DGCCRF à l’occasion de l’enquête sectorielle précitée mettent en évidence que les syndics utilisent la faculté qui leur est offerte pour pratiquer des prix élevés, compris dans une fourchette de 150€ à 1000 €, la moyenne se situant autour de 250 €. »
==> Le 4 octobre 2007, Luc Chatel, Secrétaire d’État chargé de la Consommation et du Tourisme, déclare : « je donne six mois à la profession pour adapter volontairement ses pratiques, délai au-delà duquel je prendrai un arrêté, si cet avis n'est pas respecté. ».
==> le 11 octobre 2007, la chaîne d’information radio France Info en fait le thème principal de sa chronique « Tous consommateurs » avec Catherine Joly, présidente du groupe « de Particuliers à particuliers », chronique diffusée à plusieurs reprises entre 11h45 et 14h49 sous l’intitulée « La nébuleuse des syndics de copropriétés »
Dire que la profession n'est pas en odeur de sainteté est un euphémisme...
On voit avec la remarque de l' INC que ces frais facturés (illégalement) recouvrent en fait un travail fort peu complexe et relativement rapide lorsque le carnet d’entretien de l’immeuble est correctement tenu et lorsque la gestion est saine. La tarification appliquée (non négociée) va donc bien au-delà du raisonnable, et représente souvent plusieurs mois de charges de copropriété, voire plusieurs années si l’on s’en tient à la quote part des charges d’un lot dédiée à la gestion courante hors travaux ou charges diverses (ascenseur, électricité etc).
Soulevons maintenant la problématique de l'absence de facturation.
Eh oui, le syndic, en général, ne facture pas. Il passe par le notaire pour se faire payer sur la bête (le produit de la vente). Petite entorse donc à l’article 1 de l’arrêté 83/50A du 3 octobre 1983 qui oblige tout professionnel à délivrer une facture pour toute prestation.
Or, l’établissement de l’état daté ne constitue pas une créance privilégiée susceptible de faire blocage à une vente. Le syndic n'a donc aucune raison valable de faire passer la facturation de sa "prestation" par le notaire qu'il érige ainsi en percepteur, avec souvent une certaine complaisance de ce dernier.
Ah, si, une bonne raison : celle de fondre le montant pourtant fort salé de ces "frais de mutation" dans le volume beaucoup plus important du produit de la vente d'un bien immobilier, artifice de nature à abaisser le niveau de vigilance du vendeur trop heureux – et trop pressé – de percevoir enfin le produit de la vente de son bien - sans bien faire attention qu'on lui en syphonne une partie...
A ce stade, le syndic, résolument sur la défensive, sortira l'argument : ces frais de mutation financent l'établissement du questionnaire de notaire, à la demande de l'homme de loi.
Le notaire est un professionnel du droit, rémunéré pour sécuriser la vente. Si donc le notaire sollicite le syndic, lui sous-traitant ainsi une partie de son travail à sa seule initiative, il appartient alors au syndic de contractualiser avec lui (le notaire), de professionnel à professionnel, de sous-traitant à maître d’œuvre, ou de client à fournisseur, et d’obtenir ainsi de la part du notaire la juste rémunération de ses travaux. Prélever des frais supplémentaires à l’acheteur ou au vendeur au titre de ce questionnaire, avec malheureusement encore une fois une certaine complaisance de l’homme de loi, reviendrait donc à payer deux fois la même prestation, ce qui n’est bien évidemment pas acceptable, ni déontologiquement, ni surtout, légalement.
Tout ceci est fort bien, mais comment récupére son dû, minoré de l'état daté à chiffrer ?
Fort simple.
Il suffit de prendre le contrat syndicat / syndic, de relever le coût de travail d'une heure d'une secrétaire (et non d'un "conseiller ou autre", visons le chiffrage minimum). Le syndic n'ayant pas chiffré lui-même ce coût précédemment en accord avec le vendeur, on prendra le taureau par les cornes et on le lui imposera au "tarif syndical de base", sans presque pas de jeu de mot.
La suite est classique : recommandé AR de mise en demeure de payer la somme de XXXXX, XXXXX valant les frais de mutation minoré par le coût de l'état daté qu'on a chiffré nous même. On ajoutera l'argumentaire et les textes de loi.
Il n'y aura ensuite plus qu'à attendre le chèque, qui arrivera à la vitesse de la lumière sans nul doute (d'expérience).
Voilà !
Cordialement
Dernière modification : le 04/02/2009 01:46
source : http://www.experatoo.com/copropriet...nte_24775_1.htm
|
Leur montant est de 73€ (en plus des 75€ de fond de roulement), donc c'est pas non plus 300€ comme certains se plaignent sur Internet... Y en a t'il qui ont envoyer ch*** leur syndic pour ça ? J'ai la *chance* de ne pas l'avoir encore payé, donc je peux demander des détails sur ces frais, ils vont sûrement me dire blablabla et au final je peux refuser de le payer en argumentant...
Mais bon, vous feriez quoi ?
Edit :
Tiens, une association pour aider qui a l'air intéressante : http://www.unarc.asso.fr/
Et un exemple qui parle de lui (plus facile à lire que les informations détaillées ci-dessus pour ceux qui veulent le résumé : http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0107/abus925.htm
__________________
OXMO : On est plus intelligent à plusieurs que tout seul...mais certains aident moins que d'autres 
Signaler ce message à un modérateur | IP: Logguée
Temps en ligne : 46 Jours, 18 Heures, 58 Minutes, 16 Secondes en ligne
|
27-09-2011 23:05
