Arcum

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J'ai besoin de conseils juridiques en ce qui concerne les règlements de copropriété (ce n'était pas au programme du DEUG...) et la gestion des jardins privatifs.

Les faits:
J'habite un appartement, situé au 2e étage d'un immeuble (qui se veut "de standing"), qui n'est pas situé côté rue. Mon balcon est en fait un jardin de 20m2 qui donne sur une petite rue derrière mon immeuble et une cour d'école maternelle.
Bon, 20m2, c'est un peu juste pour une tondeuse, et c'est un peu trop pour un rotofil. Je me suis donc servi d'une débrousailleuse cet été avant de passer un coup de tondeuse hélicoïdale, histoire d'avoir un truc à peu près clean pour la saison estivale... Néanmoins, étant parti un mois en vacances, la pelouse a poussé et est devenue relativement luxuriante, tout comme celle des autres propriétaires et locataires d'appartements avec jardins...
C'est probablement la raison pour laquelle le conseil syndical a jugé opportun d'afficher une lettre, dans les parties communes, menaçant les propriétaires et locataires bénéficiant de ces jardins d'engager une entreprise de jardinage qui viendrait entretenir les jardins, et de leur en faire payer les honoraires. Comme si cela ne suffisait pas, ils ont ajouté que les personnes concernées seraient passibles d'une amende pour non respect du règlement de copropriété.

Mes questions:
-devrais-je m'acquitter des honoraires de l'entreprise de jardinage alors que je n'ai pas signé de contrat avec cette entreprise?
-cette décision est pour l'instant une menace émanant du conseil syndical mais le syndic peut il prendre de telles mesures?
-qui va juger du fait (et sur quels fondements?) qu'un jardin peut être considéré comme raisonnablement entretenu, pas entretenu ou encore très bien entretenu( ça me parait quand même assez arbitraire)?
-suis-je vraiment passible d'une amende?

Merci aux oxmoïens qui prendront le temps de me répondre, j'ai consulté les textes officiels, des sites d'entraide juridique ou de professionnels de l'immobilier mais je n'ai pas trouvé de réponse à toutes mes questions. Ce conseil syndical accroche des mots 3 ou 4 fois par semaine dans les parties communes pour blamer qui a fait tourner sa machine à 22h05, qui a déplacer un meuble sans patins à 06h30, qui a mangé un pain au chocolat en faisant tomber des miettes dans l'ascenceur, qui a rigolé bruyamment à plus de 13 centimètres de son espace privé etc etc... Vous aurez compris, ce genre de menace est constant, c'est oppressant (même ma grand-mère traditionnaliste catholique était moins chiante lorsque je séjournais chez elle), et j'aimerais savoir quels sont, pour le cas énoncé, mes moyens de défense (j'ajoute que ne ne sommes jamais prévenu des AG!).

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Edité par Arcum le 19-10-2006 à 16:13

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caliste

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La copropriété n'a pas été la partie de mes cours que j'ai préférée, ceci étant, un petit site (très complet) pourrait t'être d'une grande utilité (n'hésite pas à en visiter toutes les pages qui concernent la copropriété) :

http://sos-net.eu.org/copropriete/2/2-5.htm


Sur ton problème de non réunion de l'AG, un copropriétaire peut en provoquer la réunion (celle-ci devant obligatoirement se réunir au moins une fois par an) :

Citation: S'il n'y a pas de conseil syndical ou si son président reste inactif, tout copropriétaire peut alors demander au président du tribunal de grande instance de convoquer l'assemblée (Art. 50 Décret 1967). Pour ce faire, il désigne un copropriétaire ou un mandataire de justice pour convoquer et éventuellement présider l'assemblée. Art. 50 : Une mise en demeure, restée infructueuse pendant plus de huit jours, faite au syndic et, le cas échéant, au président du conseil syndical, doit précéder l'assignation à peine d'irrecevabilité. Celle-ci est délivrée au syndic et, le cas échéant, au président du conseil syndical.

Par ailleurs, le syndic qui omet de réunir l'Ag commet une faute professionnelle dans le but de conserver son pouvoir, ce qui dispense le coproprio lésé de prouver un grief :

Citation: Aucune sanction n'est prévue à l'encontre des copropriétaires si l'assemblée n'est pas réunie une fois par an, comme le veut la loi. L'idée n'est pas d'obliger les copropriétaires à se réunir, mais à punir celui qui n'organiserait pas ces réunions de manière à maintenir son pouvoir. Aussi la sanction vise-t-elle le syndic, qui engage sa responsabilité professionnelle vis-à-vis de tout copropriétaire s'il n'organise pas les assemblées au moins une fois l'an (inutile d'invoquer un grief ; le fait de ne pouvoir exprimer son opinion en assemblée suffit).

Pour tes problèmes de "tonte", il faut voir ce qui est prévu dans le règlement de copropriété. Sache que quoiqu'il soit prévu dans ce fameux réglement, et si tu sens que tu n'es pas le seul à en être mécontent vous pouvez le modifier :

Citation: L'assemblée générale a seule compétence pour voter : les comptes et le budget les travaux l'élection du bureau de séance, du syndic et du conseil syndical les autorisations de travaux les ventes et acquisitions de parties communes et privatives (ce qui inclut les adjudications) les modifications du règlement de copropriété l'engagement des procédures judiciaires (hors recouvrement de charges) les augmentations de salaires de personnel les changements d'affectation des parties communes et privatives

Note que c'est aussi cette Ag, et donc vous les coproprios, qui nomme le syndic et le syndicat .

Pour résumer : ne vous laissez pas marcher sur les pieds, reprennez le pouvoir.

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Edité par caliste le 19-10-2006 à 19:37

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Sumatriptan

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Régle simple!!! Le syndic n'a pouvoir que sur les parties communes!!!!
Si ce jardin est considéré comme partie commune, alors ca se regle à la majorité (en régle général). Mais tu peux alors demander à ce que tous les propriétaires payent (meme s'ils n'ont pas de jardin puisque c'est une partie commune).

Si ce jardin est dans ta propriété (ton logement), tu les emmerdes (je schématise).

Maintenant, la question est de savoir si le jardin sur les balcons a une répercussions sur les parties communes (je pense notamment au facade qui déguste quand on arrose les plantes, la terre coulant sur la facade).

voilà vite fait mes notions de DEUG (j'ai eu droit des biens en DEUG moi mossieur ;-)

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caliste

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Suma tout dépend du règlement de coproprio puisque :

Citation: Normalement, est privatif ce qui est réservé à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé ; est commun ce qui profite à tous. Mais cette distinction entre parties communes et privatives n'est pas d'ordre public (art. 1 et 2 Loi 1965). Cela signifie que le règlement de copropriété peut déclarer privatif ce qui est normalement commun et vice-versa. Dans le silence ou la contradiction des titres, le juge apprécie au cas par cas selon l'usage qui peut est fait de l'élément litigieux.

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Arcum

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Mon proprio m'a affirmé que le jardin faisait parti du lot qu'il a acheté, avec l'appartement et la place de parking, qui sont d'ailleurs mentionnés à la fois dans l'acte notarié et dans le bail que j'ai contracté. Donc, il s'agit bien d'un jardin privatif, ce qui n'est pas contesté par le conseil syndical.

En étant cohérent, je peux donc affirmer que l'entretien de ce jardin ne peut se traduire par une augmentation des charges, étant donné que ce n'est pas une partie commune. Ainsi, l'entretien m'incombe, mais devrait, en toute logique, être laissé à mon appréciation. Aucun élément expressément interdit par le règlement de copropriété ne figure dans mon jardin: pas de sèche-linge, pas parabole, pas d'animal domestique (cette liste est limitative apparemment). Ainsi, il s'agit juste d'une haie composée de trois arbustes qui sont en train de crever et de la pelouse (j'ai aussi une table et deux haises de jardin mais le mobilier est autorisé). Si ils décident d'embaucher une entreprise de jardinage pour s'occuper de mon jardin, ai-je, d'après-vous, le droit de les virer (gentiment, ils n'y seront pour rien) ou de refuser de payer la facture?

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Est-ce que le règlement fait mention de l'apparence de l'immeuble (soin, esthétique ,...).

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Question bête : pourquoi tu ne prends pas 10 minutes pour passer un coup de tondeuse à fil....? et hop t'es débarassé c'est tout beau tout propre... merci au revoir... ?

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Pour ma part, j'avais cru comprendre que ce n'était pas que le coup de tondeuse qui posait problème mais le comportement un peu "miliciens" du syndic, c'est pourquoi j'avais fait tout un speach sur la façon de s'opposer à lui ... mais bon.

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Oui oui, c'est la milice, c'est justement une partie du problème. Pour la tondeuse, je ne l'ai plus, c'était un prêt, et je n'ai plus de moyen de tondre la pelouse... Comme je l'ai dit, le jardin fais 20m2, donc il faut une débrousailleuse, ce que je n'ai pas... Enfin bref, je me démerde l'été, mais ce n'est pas simple pour le reste de l'année (et superflu, la pelouse doit faire 6cm de haut...), enfin bref, c'était plus un exemple.

Concernant la politique de l'immeuble, celui-ci est équipé de stores sur toutes les fenêtres, et ils embauchent une entreprise pour le faire côté rue de façon régulière (ce qui est compris dans les charges). L'immeuble est récent, et date de 1993, donc pas d'élément sur le ravalement, si ce n'est que les proprios et locataires ont pour obligation de repeindre les murets des jardins avec une peinture dont la référence peut être fournie par le CS. A part ça, ils ont demandé à l'entreprise de nettoyage de prendre en charge le tri sélectif, pas forcément appliqué, ce qui est légitime mais s'est traduit par une augmentation des charges (non voté en AG).

Sinon, dès que quelque chose traîne dans un couloir (une voisine à trouvé un mot sur sa porte parce que durant une après-midi, elle avait reçu une amie et son enfant et que la poussette était restée dans le couloir), ou dans les parties communes (des traces au sol lorsqu'il pleut etc) un message est affiché dans l'heure dans l'ascenceur. Ils tiennent davantage du gastro-entérologue que de la milice, mais semblent prêts à prendre des mesures coercitives donc l'heure de la révocation éventuelle a sonné... Nénamoins, je n'ai pas envie d'avoir une amende pour recours abusif ou des dommages et intérêts à leur payer (j'ai lu sur plusieurs sites qu'ils disposaient de voies de recours pour révocation abusive).

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Sumatriptan

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Je reprends mon résumé (désolé Caliste, mais j'insiste)!!!

Si tu veux faire pousser un Baobab dans ton appartement parce que tu penses être le fils spirituel de Nicolas le jardinier, le syndic tu l'emmerdes.

Par contre si ton jardin nuit à la partie commune ou à un autre voisin (nuisance sonore, visuelle, entretien, etc...), le syndic est dans son role.

Tout dépendra de ton jardin. Soit il n'apporte aucune nuisance et ton entretien suffit à le garder dans ton coin privatif.

Soit il déborde sur les parties communes (facade comprise) et dans ce cas, le syndic est dans son role.

Je sais caliste, ca dépend du réglement intérieur, mais tu seras d'accord que la règle générale, c'est ça.

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Je suis d'accord avec toi suma, je voulais juste préciser que la distinction entre "partie commune" et "partie privative" dépendait de ce qui est prévu par le règlement. Or le règlement prime sur la règle générale (c'est la loi qui le précise), c'était important selon moi de le dire.

@ Arcum : Ah vi je n'avais pas entendu parler de révocation abusive, je regarde ça.

edit : Je pense que le fait que vous ne soyez jamais convoqués aux AG constitue un motif réel et sérieux ( c'est une faute professionnelle du syndic) quoique : les avez-vous mis en demeure de vous convoquer?

Citation: La révocation d’un syndic en cours de mandat doit être justifiée par un "motif grave et légitime" (totale inertie du syndic, refus d'informer le Conseil syndical, honoraires injustifiés...). Si le syndic estime que les conditions de sa révocation ne sont pas réunies, il peut attaquer la copropriété en justice et demander des dommages- intérêts pour révocation abusive. Si le syndic ne veut pas convoquer l'A.G., le Conseil syndical, un ou plusieurs copropriétaires, sont en droit de mettre le syndic en demeure de convoquer l'A.G. avec la question de sa révocation à l'ordre du jour. Si le syndic ne répond pas positivement dans les huit jours suivant réception de la lettre, le Président du Conseil syndical peut convoquer lui- même l'A.G. Un ou plusieurs copropriétaires réunissant au moins 25 % des voix de la copropriété, peuvent également demander la tenue d'une A.G.(art. 8 du décret de 1967). Dans le cas où le président du Conseil syndical n'agirait pas, tout copropriétaire peut mettre en demeure le syndic et le président du Conseil syndical de réunir une A.G. (article 50 du décret de 1967 : Le président du tribunal de grande instance, statuant en matière de référé, peut, à la requête de tout copropriétaire, habiliter un copropriétaire ou un mandataire de justice à l'effet de convoquer l'assemblée générale. Dans ce cas, il peut charger ce mandataire de présider l'assemblée. Une mise en demeure, restée infructueuse pendant plus de huit jours faite au syndic et, le cas échéant, au président du conseil syndical doit précéder l'assignation à peine d'irrecevabilité. Celle-ci est délivrée au syndic et, le cas échéant, au président du conseil syndical.

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Edité par caliste le 19-10-2006 à 23:26

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